随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，近年来，原本属于奢侈品的小汽车迅速大众化，拥有小汽车的家庭越来越多。据2010年太仓市国民经济和社会发展统计公报，至2010年底，太仓市已拥有私牌汽车64116辆，比上年增长29%。按照目前的增长态势，汽车消费势不可当。但是，汽车在给人们出行带来方便的同时，行车难、停车难、管理难等一系列问题随之浮出水面。在此，笔者拟专门就当前比较突出的住宅小区停车难、管理难等问题，试图进行分析解剖，从中寻找破解之道，为建设现代城市、构建和谐社区提供有益的参考和帮助。
一、先天规划不足的硬伤难以满足老住宅小区日益增长的停车需求
城市建设，百年大计。但是，由于长期积贫积弱的国情，在一定程度上制约了决策者的眼光和胆略。党的十一届三中全会，确立了以经济建设为中心的发展战略，神州大地在短短的几十年间，迅速旧貌换新颜。二、三十年前，首先要解决的是城市居民要有房住，哪会考虑为汽车安个窝？何况那时的中国，别说拥有私家车，就是想都不敢想？三十年弹指一挥间，改革开放引领着全国人民迈进了小康社会。大街小巷，车水马龙。原有的住宅小区，怎么停得下越来越多的私家车呢？进入上世纪九十年代以来，政府规划部门已经逐步意识到停放汽车的重要性，在一些新建住宅小区按一定比例规划配建了一部分的停车场、库，在一定程度上为缓解今天的老小区停车难提供了必要的硬件支持。但是，僧多粥少，捉襟见肘。老小区面临的主要问题是停车位实在太少了。
二、后天管理缺位的软肋为新建住宅小区的停车难增添了新的烦恼
如果说老住宅小区停车难是历史遗留问题，那么，新建的住宅小区，是否就不存在停车难题了呢？以我市为例,为了解决住宅小区的汽车停放难题，早在2003年12月，市政府就出台了《太仓市城市规划若干强制性内容的暂行规定（试行）》，对停车位规划建设作出了明确规定：住宅区自行车最少停车位按每户2辆控制，小汽车最少停车位按每户1辆控制，住宅区需结合人防工程设置集中地下或半地下车库，不得单独设置地面车库，并考虑足够的室外公共停车位。应该说，针对老小区停车位不足的现实，新小区在增加供给上有了明显进步。为了满足人防工程、绿化、停车等要求，目前新建的大型住宅小区，绝大部分都将停车库建在地下，既充分利用了地下空间资源，同时又绿化、美化了小区环境，较好地实现了人车分流，得到了房地产开发企业和社会各界的普遍认可。但是，很多小区的居民宁愿将车子停在地面上日晒雨淋，就是不愿将汽车停到冬暖夏凉的地下室去。像我市的华侨花园、彩虹天下等小区，都建有大型的地下停车场。一到晚上，地面道路上车满为患，而地下却空空如也。这又是为什么呢？因为，停到地下是要付费的。或者说，地下停车的费用远高于地面停车。据调查，很多住宅小区地面停车是免费的，或者是一个车位每月50元、100元。如此这样，又有谁愿意将车子停到地下室去呢？但是，按照规划要求，地面道路是用来行车的，小区的主干道基本上都属于消防通道，是绝对不允许停车的；恰恰是地下停车场是规划用来停放汽车的。由于物业管理不到位、小区业主的不配合、地下室产权不明晰、停车不方便等多种因素，造成了新小区地下有车位但空置率偏高的怪现象。新小区面临的主要问题是如何将汽车停放到规划的停车位上。
三、住宅小区大型停车场库规划建设方案比较与使用管理的实证分析
汽车停车场库作为住宅小区配套的设施，已经成为全社会的共识，并得到法律法规政策的支持和保障。但是，现有的法律法规政策存在明显的不足，即没有明确是有偿使用还是无偿使用，是集中安置在地面还是安置在地下，完全由开发建设单位自行决定。
（一）法律不够明细。《物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但在建筑区划内，利用地下空间规划建设的停车场位，根据《物权法》的解释，则由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。即没有作出明确规定。
（二）利益决定规划。房地产开发企业通过招拍挂等形式有偿取得土地使用权，并按规定的容积率开发建设商品房。为了用足容积率实现利益最大化，同时满足绿化、停车、人防工程建设等要求，开发建设单位都会将停车位集中安排在地下。
现举例说明： 假设某项目占地面积10万平方米，容积率为1.8 ,绿地率不小于40%。
按照上述条件，最多可建设18万平方米的建筑；平均按每户建筑面积100平方米计算，总共约1800户；按1：1.1配备汽车停车位(包括10%的公共停车位),需安排约2000个车位。
方案一：如果将停车位全部安排在地面，按每个车位平均占地15平方米计算，则需占地约30000平方米，考虑到地面边角料的充分利用，按70%计算，必须牺牲地面建筑面积约38000平方米；按6000元/平方米平均销售价格，则减少销售收入2.28亿元。
方案二：如果将80%的停车位安排在地下，20%的停车位安排在地面（以公共停车为主），则可基本不占用地面容积率。由于地下空间不计入容积率，增加的仅是土建的造价。按地下平均35平方米/车位、3000元/平方米的平均造价，地下停车场建设总共需增加投入1.68亿元。但是，由于将车位安排在地下，则与地面增加的建筑面积销售收入相抵，则净增销售收入6000万元。这其中还不包括地下约1600个车位的权益。因为，地面的车位收益归全体业主所有；而地下车位收益根据事先约定而定。
通过以上分析比较，方案二具有明显的优势，已成为当前房地产开发建设的主流。但是，也正因为方案二，一方面较好的解决了停车位的规划建设问题；另一方面也为后续使用管理带来了新的烦恼和困惑。
1.权益不明晰。地下停车位的权益究竟属于谁？《物权法》没有明确规定，直接导致了各个地方各个做法，争议和纠纷不断。
2.制度不保障。地下车位作为不动产，到目前为止还没有合法的权证。没有产权证就不能合法销售，长期出租又收不回成本？造成了开发建设单位只售不租，业主又因为没有产权证而只租不售。
3.管理不到位。大多数物业公司在停车管理上不能尽心尽责。有些物业公司随意在地面通道上设置车位，或任由业主乱停乱放，而对地下车位不闻不问。
4.政府不作为。物业公司作为一个企业，不是行政部门，没有执法权。遇到有些业主不听劝告、不遵守物业管理规定时，得不到政府相关部门的有力支持。例如，业主在小区内乱停乱放汽车，物业公司往往无能为力，听之任之。即使交警到场，往往以非公共道路为由，避而远之。反之，如果车主在小区外公共道路上则不敢随意停车，否则交警马上可以进行处罚直至将车辆拖走。
四、解决住宅小区停车管理难的应对措施与政策建议
通过前面的分析，要解决住宅小区的停车管理难题，应从两方面着手：一是切实增加有效停车位；二是切实加强停车有效管理。
对于老住宅小区，政府有关部门应加强协调，挖拙潜力，尽可能增加停车场、位。
根据外地城市的一些做法，一是可以充分利用地下空间资源。在保持地表现状的同时，大力建设地下停车场。最近，南京市民防局利用老小区公共绿地，开展结合人防工程规划建设地下停车场试点工作，取得了初步的成效；二是可以充分利用现代科技进步成果。利用小区空地，建设多层立体机械停车库，尽可能提高土地的利用率，用最少的土地停放更多的汽车。三是可以充分利用现有地面等资源。在不影响通行的情况下，通过设置单行道等方式加强管理，腾出部分地面道路用作停车。
对于新住宅小区，主要的矛盾在于加强停车的有效管理。
一是更新观念。要在全体业主中倡导树立业主共有不等于无偿使用的理念。像设置在地面的停车位，《物权法》明确规定，属于业主共有。那么，如果无偿使用的话，又会产生两大新的问题。1、不公平性。有车一族可以享受无偿停车的便利，但无车业主没有得到应有的收益；2、非持续性。既然是无偿使用，那么平时的管理维护怎么办？是物必有折旧，经费又在哪里？要在全体业主中倡导树立集体主义的理念。小区是我家，建设靠大家。业主要珍惜小区良好环境，自觉维护公共秩序。要在全体业主中倡导树立贵在自知之明的理念。公寓房不同于别墅，不可能每家每户都可以将私家车停放到家门口。
二是制度创新。当前，高起的房价为明晰地下车位权益创造了有利条件。建议政府主管部门明确规定：地下车位（包括人防工程）属小区公共配套设施，属全体业主所有，由物业公司负责管理和维护。地下车位的建造成本按规定打入地面建筑成本中，统一核算。这是因为，当前的房价主要是由市场供求关系调节决定的，而非完全由成本决定的。如果房价受成本的影响较大，那么无车业主购房则明显吃亏。
例如，假设某项目地面总建筑面积10万平方米，房价总成本2500元/平方米，市场销售价4000元/平方米；地下停车位10000平方米，造价3000元/平方米，总成本3000万元。若将地下停车位成本打入地面地筑，则房价增加成本300元/平方米。在利润不变的情况下，房屋销售价必须同步提高300元/平方米。如果房价受成本的影响不大，那么，将地下停车位的成本打入地面建筑后，建筑成本确实增加了，但是，由于市场只接受4000元/平方米的房价。那么，无车业主购房还是原来那个价，并没有为地下车位买单。正因为如此，许多开发建设单位钻了政策的空子，依然将地下车位的成本单独核算，达到权益归开发建设单位所有的目的。
三是细化管理。为了维护小区的停车秩序，必须正确处理好有车与无车一族的利益关系，促进和谐社区建设。建议政府有关部门，对停车位的收费进行合理定价。1、正确处理好地面与地下的关系。地面停车位主要用作公共临时停车位，方便来客来访。地下停车位主要供小区业主使用。2、制定合理的停车收费标准。
以下是本人根据当前实际情况，拟定的收费标准。主要是为了说明实施收费的办法及用途，标准是否合理有关部门可另行专题调研确定。1、用作临时停车的，可计时收费。1小时或2小时以内可免费，超过按2-3元/小时收费，最高24小时收费不超过12-15元。2、长期租用地面停车位的，收费价格应不低于地下停车位。目前，可按300元/车位/月收取。其中，50元/车位/月属物业管理费，归物业公司；另外可拿出50元/车位/月，用作对物业公司的考核奖励；提取100元/车位/月，用作维护管理资金；提取100元/车位/月，可按年发放到全体业主，使全体业主真正享受到业主共有的收益。3、地下停车位收费及管理办法可参照地面执行。4、优先保障地下停车。在地下停车位充裕的情况下，应尽可能减少地面停车，努力保持小区的良好环境。
收费标准的确定，主要基于以下考虑：1、遵循价值规律。目前，市场上购买一个地下车位的价格大约在10万元左右。按照5%的资金收益率，即使自己购买自用的，每年支出也需5000元左右，远高于300元/车位/月的租金。2、保障公平。规定地下车位属全体业主所有，既没有损害开发商的利益，也没有增加无车业主购房的成本。相反，因为有车一族因占用了公共资源，理应通过支付车位租金的方式，对未占用公共资源的无车业主进行经济补偿。3、可持续性。通过收取租金，可有效弥补小区公共设施维修资金的不足，为小区可持续建设提供了有力的资金保障。4、可操作性。物业公司在管理小区时，收益有保障，管理有章法，可避免各种扯皮、纠纷的发生。
四是政府有为。物业公司作为小区管理的责任单位，有责任、有义务管好小区；全体业主作为小区的主人，更有责任、更有义务服从、配合物业公司的管理和服务。当前，业主和物业之间的纠纷和矛盾具有普遍性，甚至愈演愈烈，政府绝不能袖手旁观。一方面，政府相关职能部门应加强对物业公司的监管。规范运行，明确标准，优质优价；另一方面，应加强对业主的教育和管理。对乱停乱放车辆、不交停车费、物业管理费的业主，政府相关职能部门应支持物业公司维护合法正当的利益。既要保护业主的利益，同时也要维护物业公司的利益。只有这样，才能实现小区的可持续管理。
住宅小区停车难管理难具有普遍性，人防工程产权的不明晰又在一定程度上加剧了停车难管理难。所以，如果政府相关部门能够采取上述政策建议，住宅小区停车管理难题就可迎刃而解，困扰人防事业发展的人防工程产权不明晰、维护管理资金不落实等难题不攻自破。解决好住宅小区停车难管理难，是一项重要而紧迫的民生工程，事关社会和谐稳定。希望此文能引起政府相关部门乃至全社会的高度重视，为促进住宅小区和谐可持续发展提供有益的参考和帮助。
（二○一一年十月二十四日） |
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